Теоретико-правовые аспекты недвижимости

Содержание
Введение………………………………………………………………………3
Глава 1. Теоретико-правовые аспекты недвижимости………………..6
1.1Понятие и признаки недвижимого имущества………………………….6
1.2 Классификация объектов недвижимости……………………………....10
1.3 Недвижимость как объект гражданского права РФ…………………...20

Глава 2. Осуществление и переход прав 
на недвижимое имущество………………………………………………..25 
2.1 Право собственности на недвижимое имущество…………………….25
2.2 Сделки с недвижимым имуществом…………………………………...31
2.3 Государственная регистрация прав и сделок 
с недвижимым имущество………………………………………………….38 

Глава 3.   Направления совершенствования законодательного регулирования сделок с недвижимостью……………………………….47
3.1Основные изменения современного правового регулирования 
сделок с недвижимостью……………………………………………………47
3.2 Предложения по совершенствованию российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
 и сделок с ним………………………………………………………………55

Заключение…………………………………………………………………58
Список использованных источников литературы……………………61
Приложения………………………………………………………………...65










ВВЕДЕНИЕ
     Недвижимое имущество это одна из основ функционирования любой экономической системы. Среди элементов рыночной экономики недвижимость занимает важное место: с одной стороны недвижимость входит в состав средств производства и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий всех видов и форм собственности, с другой – она выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. 
     В связи с особой социальной и экономической ценностью недвижимого имущества одной из главных задач в сфере экономической политики является оптимальная организация его правового режима. Можно сказать, что от верного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика развития экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения.
      В то же время недостатки правового регулирования в данной области, белые пятна в законодательстве и неверные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.
     Всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В законодательстве, науке, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.
     Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает интерес теоретических исследований в данной области.
     Однако изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. 
     При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом. 
     Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, связанные с недвижимостью.
     Предметом исследования является правовой режим недвижимых вещей, как система правовых норм, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях.
     Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе существующих теоретических подходов, действующего законодательства и юридической практики исследовать институт недвижимости, определить тенденции развития и пути совершенствования российского законодательства в части гражданско-правового регулирования недвижимости.
     В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие задачи исследования:
     - исследование развития и современного правопонимания понятия «недвижимость» в частном праве;
     - выявление и описание критериев выделения недвижимости и принципов регулирования института недвижимости;
     - рассмотрение особенностей гражданского оборота недвижимости;
     - анализ принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
     - исследование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
     Нормативную правовую базу составили, прежде всего, нормы Гражданского, Земельного, Жилищного кодексов РФ, Федеральных законов РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О государственном кадастре недвижимости», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а также Постановлений Правительства РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Важную роль в исследовании проблемы сыграли руководящие разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ.
     Проблема правового режима недвижимости получила глубокую и всестороннюю разработку. Ей посвящены как комплексные исследования (В. А. Алексеев, Анисимов А. П.) так и разрабатывающие отдельные аспекты проблемы. Теоретическим вопросам недвижимости посвящены работы Р. Р. Гатауллина, Л. А. Нелидовой, Н. В. Сергеевой. Правовой статус отдельных видов недвижимости находится в сфере научных интересов П. В. Крылова, Е. Панина (жилые помещения), Э. А. Гряда, П. Макеева (земельные участки), А. А. Веденина, А. И. Дихтер (предприятия), К. А. Аветисяна, Р. А. Романенко (объекты незавершенного строительства), И. В. Богомякова Г. А. Герасимова (объекты культурного наследия), Е. С. Сергеевой, П. П. Фоминых (воздушные и морские суда). Проблемам возникновения, прекращения, реализации вещных прав на недвижимое имущество посвящены работы З. Шакировой, Е. А. Останиной. Сделки с недвижимым имуществом изучались Я. А. Осмаловской, Л. А. Майоровой. Проблема государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок в ним разрабативылась Ч. Р. Басыровой, Э. Г. Плиевым.
     Методологической основой исследования явились современные общенаучные методы познания, включая методы анализа и синтеза, формально-юридический и сравнительно-правовой методы, методы правового моделирования и прогнозирования. При исследовании нормативного материала применялись различные способы толкования норм права. 
     Структура работы включает введение, три главы, выводы и предложения, а также список использованной литературы, приложения.


























ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Понятие и признаки недвижимого имущества
     Понятие "недвижимое имущество" было определено в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. 
     В дореволюционной России это понятие было отмечено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только по площади.
     В современной России понятие "недвижимость" ("недвижимое имущество") вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 "О собственности в РСФСР" в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. Верховным Советом СССР от 31.05.1991 № 2211-1 (ст. 4). Затем этот термин был подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен в ГК РФ (ст. 130).
     Изучая научную литературу, по вопросу недвижимости можем выделить несколько определений данного предмета исследования.
     Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями1.
     Недвижимость - объект гражданских прав, отличительными чертами которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством2.
     Так, Н.В. Диаковская прямо указывает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права Подтверждение такому пониманию находим в ст. 132 ГК РФ, определяющей предприятие в целом как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, в состав которой входят различные категории имущества, предназначенные для деятельности, включая, помимо недвижимых вещей, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги и исключительные права3. 
     Исходя из данного вывода, становится очевидным, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию «недвижимая вещь», а в ст. 132 ГК РФ — понятию «недвижимое имущество».
     Развивая указанный подход, Г.В. Чубуков делает вывод о том, что понятие «недвижимость» также обладает индивидуальным содержанием и должно пониматься не как синоним понятия «недвижимое имущество», а как«совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного(нерукотворного) происхождения и размещения на земле»4.  
     Учитывая все выше сказанное, мы можем сделать вывод о том, что понятие недвижимости состоит из трех элементов:
     * наименование - знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае - это "недвижимость";
     * содержание - совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство - неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.;
     * объем - множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории, - здания, сооружения и т.д.
     Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132 ГК РФ в ред. от 08.05.2010) (табл. 1.1).
     Таблица 1.1. 
     Состав объектов недвижимого имущества
  Отдельные объекты
  Сложные объекты
  Земельные участки
  Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:
  - земельные участки;
  -здания и сооружения;
  - инвентарь и оборудование;
  - сырье и продукцию;
  - требования и долги;
  - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
  - нематериальные активы;
  - другие исключительные права.
  Участки недр и фонды недр

Все, что прочно связано с землей, в том числе:
  - здания;
  -сооружения;
  -объекты незавершенного строительства.

  Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
  -воздушные и морские суда;
  - суда внутреннего плавания;
  -космические объекты.

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

     
     В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
      Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты с 2007 г. исключены из состава недвижимого имущества, что не соответствует мировой практике и природе этих объектов5. 
     В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.
     В заключение отметим, что термины "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи",  могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений. 
     Конечно, для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект +  права на него + стоимость и доходы. 
     
     1.2 Классификация объектов недвижимости
     
     Проблема классификации объектов недвижимости на сегодняшний день, является одной из запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. 
     Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог бы стать предметом самостоятельного, довольно объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса мы считаем, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства. 
     Одним из главных требований к любой классификации является отсутствие пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе.
     Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.
      Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств.
      Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). 
     Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления (схема 1).
     Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.
     1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.
     2. Соразмерность деления - сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.
     3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.
     4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.
         Иерархический метод классификации - последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов.
     
 Схема 1.  Понятие о классификации недвижимого имущества 
     При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние в свою очередь по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д. 
     Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:
     - наличие только одной ступени классификации;
     - разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;
     - высокая информационная насыщенность (схемы 2-4).
      При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.

  
 Схема 2.Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам
     В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. 
     Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.
     1. Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса:
     а)специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;
     б)универсальная недвижимость - обыкновенные здания для продажи или аренды.
     2. Категория Б - недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.
     3. Категория В - избыточная недвижимость (в резерве). В США выделяют пять типов недвижимости:
     - жилая - для личного использования (потребления);
     - коммерческая - для бизнеса, включая и продажу;
     - производственная;
     - инвестиционная - для вложения капитала;
     - специального назначения.
     Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество с учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.
     
  
 Схема 3. Пример общей классификации зданий фасетным методом по одному признаку
  
  
  
 Схема 4. Общая классификация и распределение земель по потребительским свойствам (назначению)
 Таблица 2
 Признаки классификации недвижимости по уровням управления
 Признаки классификации недвижимости
  форма собственности
  отраслевая принадлежность
  потребление свойств (удобств) предмета
  целевое назначение
  территориальное размещение
  товар
  воспроизводимость в натуральной форме
  функциональное назначение
  источник дохода

 
 
 
 
 
 
     Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. 
     Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:
     * коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;
     * личная жилая собственность;
     * предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;
     * объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени6.
     Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.
     Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.
     Самая общая классификация недвижимых вещей содержится в действующем гражданском законодательстве, которое различает недвижимые по природе вещи и вещи, которые отнесены к недвижимости в силу закона.
     Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:
     1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
     2) участки недр (там же);
     3) обособленные водные объекты (там же);
     4) леса (там же);
     5) многолетние насаждения (там же);
     6) здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе части зданий (ст. 5 Закона о товариществах собственников жилья);
     7) сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона об основах жилищной политики);
     8) нежилые помещения (ст. 1 Закона об основах жилищной политики, ст. 1 Закона о регистрации прав, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья); в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);
     9) жилые дома (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст. 1 Закона об основах жилищной политики), жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
     10) части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 6 Закона об основах жилищной политики);
     11) квартиры (ст. ст. 289, 558 ГК, ст. 1 Закона об основах жилищной политики);
     12) части квартир (ст. 558 ГК, ст. 6 Закона об основах жилищной политики); в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке); ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья, Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилые помещения в коммунальных квартирах (ст. 16 Закона об основах жилищной политики);
     13) иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 288 ГК, ст. 1 Закона об основах жилищной политики);
     14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
     15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
     16) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке);
     17) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки (ст. 1 Закона об основах жилищной политики); хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
     18) объекты незавершенного строительства (ст. 25 Закона о регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав");
     19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав)7.
     Следует отметить, что кондоминиумы, упомянутые в ст. 1 Закона о регистрации, не могут быть отнесены к объектам гражданских прав. Законом о товариществах собственников жилья кондоминиумы определяются как комплексы объектов недвижимого имущества, принадлежащих разным домовладельцам. В ст. 23 Закона о регистрации прав говорится о регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом - жилыми и нежилыми помещениями в кондоминиумах. Иначе говоря, объекты гражданских прав и сделок - это объекты недвижимости в кондоминиумах, а не сами кондоминиумы. Кондоминиум в целом не может принадлежать одному субъекту, в том числе товариществу собственников жилья8.
     В приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение.
     Отсутствуют в приведенном перечне и такие объекты, как "доля квартиры", "доля дома", "земельная доля". В случае общей собственности объект права - указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения) 9.
     В заключение параграфа, можно сделать вывод, что, правильное понимание недвижимости и ее видовой классификации на основе той дефиниции, которая сформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения понятий из иных отраслей законодательства - земельного, водного, лесного, законодательства о недрах и пр. 
     Однако анализ таких законодательных понятий, как участки недр, водные объекты, земельные участки и других также не позволяет выделить общие признаки этих объектов как объектов недвижимости.
     
     1.3 Недвижимость как объект гражданского права РФ
     
     Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.
     Прежде всего подчеркнем, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
      Потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и всех совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована, в первую очередь, повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.
     Еще одной особенностью гражданско-правового режима недвижимого имущества, является ограничение прав по использованию земельного участка, так как права на земельные участки под объектами не всегда принадлежат собственникам недвижимого имущества на вещном или обязательственном праве, а в ряде случаев и не могут принадлежать, например, в силу причин, указанных в ст. 35 Земельного кодекса РФ10, и регулируются в публичных интересах различными нормативными актами.
     Статья 1 Земельного кодекса РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп.5).
     Несмотря на то, что Земельный кодекс РФ провозглашает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, следует заметить, что земельный участок и недвижимость, прочно связанная с ним, рассматриваются ЗК РФ как самостоятельные объекты гражданского оборота, связанные единой судьбой, но не как единый объект.
     Между тем необходимо подчеркнуть, что согласно общему правилу ГК РФ, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования (абз.2 ст.273 ГК РФ).
      По этому же пути идет и судебная практика: при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом11.
     На гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью направлены нормы десятков, сотен нормативных актов. Прежде всего, необходимо выделить Конституцию РФ и Гражданский кодекс Российской Федерации. Нормы ГК РФ закрепляют понятие и виды недвижимости, особенности совершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
     ГК РФ выступает базисным законодательным актов регулирующим правовой режим недвижимого имущества; нормы ГК РФ находят свое продолжение в кодифицированных законодательных актах и иных федеральных законах.
     Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»12 правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
     Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).
     В развитие положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131) закрепляет обязательность государственной регистрации: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
     Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов.
     Среди «иных» законодательных актов устанавливающих особенности государственной регистрации недвижимости, в частности, можно выделить:
     -       Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»13;
     -       Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и др14.
     Наряду с законодательными актами на регулирование рассматриваемых правоотношений направлены акты Президента Российской Федерации и акты Правительства Российской Федерации. Также правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.
     Выводы по главе.
     Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».



























ГЛАВА 2. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ И ПЕРЕХОД ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
2.1 Право собственности на недвижимое имущество

     Ценность права определяется возможностью его осуществления. Под осуществлением субъективного гражданского права принято понимать процесс реализации управомоченным лицом, на основе имеющихся у него юридических возможностей материальных и иных потребностей.
     Современное гражданское законодательство предоставляет гражданам и юридическим лицам по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права (п.1 ст.9 ГК РФ).
     Таким образом, в данной норме закреплен один из важнейших принципов осуществления гражданских прав - диспозитивность. Данный принцип означает, что лица, обладающие гражданскими правами, свободны в выборе форм и целей их реализации. 
     Никто не вправе препятствовать субъекту осуществлять, принадлежащие ему гражданские права или принуждать его к их реализации. 
     О важности названного принципа говорит тот факт, что, закрепляющая его норма помещена также в статье 1 Гражданского кодекса, в которой сформулированы основные начала гражданского законодательства.
      Право  собственности  может  быть  рассмотрено  в   объективном   и   в субъективном смысле 15.  
     В первом случае речь идет  о  юридическом  институте  – совокупности правовых норм, значительная  часть  которых,  имея  гражданско-правовую природу, входит в подотрасль вещного права. 
     Он охватывает все нормы  права,  закрепляющие  (признающие), регулирующие  и  защищающие  принадлежность  материальных  благ   конкретным лицам.
     Согласно п. 1 ст. 212 Гражданского кодекса в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. По сравнению с тем, как это было ранее, когда государственная собственность имела огромный приоритет над остальными видами собственности, законодательство Российской Федерации не ставит ни одну из форм собственности в привилегированное положение. Учитывая, что на сегодняшний день все собственники имеют на свое имущество одни и те же правомочия (владение, пользование, распоряжение) и их права защищаются равным образом, цивилисты уделяют свое внимание не формам, а субъектам права собственности.
     Субъектами права собственности являются граждане, юридические лица (кроме государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений), Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования. Статус собственников различается кругом объектов и устанавливаемыми только законом особенностями приобретения и прекращения права собственности, а также порядка осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом.
     В частной собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, кроме тех его видов, которые по закону не могут принадлежать гражданам или юридическим лицам, в том числе имущество, изъятое из оборота по ст. 129 Гражданского кодекса(например, национальные природные парки). Количество и стоимость имущества граждан и юридических лиц не ограничиваются. Ограничения могут быть установлены только законом и лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса). Конституция провозгласила возможность иметь в частной собственности землю, а также другие природные ресурсы (ч. 2 ст. 9, ст. 36). Однако действующее законодательство пока не предусматривает возможности иметь в частной собственности участки недр и лесов. В соответствии с гл. 17 Гражданского кодекса «Право собственности и другие вещные права на землю» объектом права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Наряду с правом собственности на земельные участки, важными объектами права частной собственности на недвижимое имущество также являются предприятия и жилые помещения. На их приобретение (или строительство) ориентируют, в частности, нормы ЖК.
     Частная собственность – это форма собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество16.
     Частной собственностью на жилье считается недвижимость в жилищной сфере, находящаяся в собственности физических и юридических лиц. В РФ нет ограничений по размерам, стоимости и количеству недвижимости.......................